Neben der Selbstnutzung dienen Eigentumswohnungen vor allem als Anlageobjekt für Kapitalanleger bzw. als private Altersvorsorge. Wer eine Wohnung kaufen möchte, kann diese entweder über den freien Immobilienmarkt, beispielsweise als gebrauchtes Objekt erwerben oder direkt vom Bauträger als Neubauobjekt erwerben.
Neben privaten, beruflichen oder persönlichen Gründen werden Immobilien zunehmend auch aufgrund der anhaltend hohen Marktpreise verkauft. Gerade Kapitalanleger versuchen während einer zyklischen Hochpreisphase aus einem Teil ihres Anlageportfolios Gewinn zu erzielen. Zu Beginn der Vermarktungsaktivitäten zu einer Immobilie steht zunächst die Marktwertermittlung. Diese ist neben der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés eine der wichtigsten Säulen für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung. Dementsprechend sollte der Verkaufspreis der Immobilie anders als der Verkehrswert nicht nur sachbezogen, sondern vor allem marktbezogen ermittelt werden.
Während ein zu hoch angesetzter Immobilienpreis potenzielle Käufer grundsätzlich abschreckt, da sie normalerweise nicht gewillt sind, einen unverhältnismäßig hohen Aufschlag zu bezahlen, wirkt sich auch ein zu niedrig angesetzter Preis negativ auf die Vermarktungschancen aus. So wird mit einem zu günstig angebotenen Objekt in den meisten Fällen ein Haken wie Schimmel- oder Schwammbefall assoziiert – deshalb agieren auch hier potenzielle Kaufinteressenten eher zurückhaltend.
Die Marktwertermittlung erfolgt bei Eigentumswohnungen meist nach der Vergleichswertmethode. Dabei wird die Wohnung mit vergleichbaren Objekten, die entweder bereits veräußert wurden oder zu den aktuell geltenden Konditionen am Markt angeboten werden, verglichen. Die sollten allerdings über eine ähnliche Ausstattung, Lage, Bausubstanz und Größe verfügen.
Alternativ dazu, insbesondere bei vermieteten bzw. verpachteten Objekten, bietet sich zudem das Ertragswertverfahren an. Denn schließlich kann die Wertigkeit einer Eigentumswohnung bzw. der gesamten Miteigentumsanteile an einem Gemeinschaftseigentum (Sondereigentum inklusive Anteil am Gemeinschaftseigentum) am besten durch die Höhe der damit erzielbaren Miete ermittelt werden.
Selbst bei Eigentumswohnungen, die in der Folge nicht als Anlageobjekt dienen, sondern selbst genutzt werden sollen, kann diese Bewertungsmethode als Grundlage dienen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Kaufentscheidungen bezüglich einer Eigentumswohnung in vielen Fällen mit der Intention einer nicht mehr zu erbringenden Miete gefällt werden. Daher ist auch bei perspektivisch selbst genutzten Objekten das Ertragswertverfahren eine sinnvolle Bewertungsmethode. Zusätzlich sollten noch die zugrunde liegenden Werte des Grundstückes, der Ausstattung sowie des Gebäudes berücksichtigt werden.
Doch wie funktioniert nun das Ertragswertverfahren im Detail? Dazu muss zunächst die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete betrachtet werden. Diese wird mit deinem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator verrechnet. Dieser wiederum hängt vom Baujahr, Ausstattung, Bausubstanz und Lage der Immobilie ab. So hat ein Neubauobjekt beispielsweise einen deutlich höheren Kaufpreismultiplikator als ein Altbau, da hier in der Regel auch die Instandhaltungs- und Renovierungskosten geringer ausfallen.
Parallel zur sach- und marktgerechten Immobilienbewertung sollte im Anschluss noch ein aussagekräftiges Exposé inklusive repräsentativer Bilder der Fassade, Außenanlagen und Wohnräume erstellt werden.

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